重点集中在东、南部区域 新建商品房须配建保障性住房
文/刘婷婷 杨侠 沈静 李海鹏
北京市规划委7月18日公布了北京市“十一五”保障性住房及两限商品住房用地布局规划（2006年－2010年）（以下简称规划）。根据规划，今后新建商品房项目入市前必须按一定比例配建保障性住房及两限房，配建平均比例为商品房的15%。
规划内容
◆ 保障房和“两限房”未来三年将新增1800万平方米
根据规划，“十一五”期间，北京市规划安排经济适用房1500万平方米（含廉租房150万平方米）；两限房1500万平方米，共计3000万平方米，占住房总量的24.4%。而2008至2010年，经济适用房、廉租房及两限房规划总建设规模约1800万平方米。其中经济适用房480万平方米，廉租房120万平方米。
根据规划，北京市将通过划定控制区、地铁综合开发、开发配建、各区县安排四种主要措施和清理回收、提高强度、实施代建等三种辅助措施，确保保障性住房及两限房资源。
规划同时指出，将制定相关政策要求开发建设项目必须按一定比例配套建设保障性住房及两限房，作为入市条件。市规划委相关负责人表示，今后开发商建商品房项目，必须在楼盘项目内配建一定比例的保障性住房和两限房，这将作为开发商入市的审批条件。15％的比例将是全市配建的一个平均值，不同地段、不同项目的楼盘可能配建的比例有所不同，具体细则将在今后制定出来。
◆ 三环内也可能建保障房
市规划委还指出，从今年5月1日起，位于三环以外且不在政府土地储备控制区域内的普通商品住房建设项目，尚未取得规划意见书和仅取得土地一级开发项目规划意见书时，应按照规定配套建设保障性住房及两限商品房。三环以内且不在政府土地储备控制区域内的将非居住项目调整为居住的项目，视情况配套建设保障性住房及两限商品房。
为使中心城与新城协调发展，保障性住房及两限商品房的分布重点仍将在中心城地区以外区域，主要集中在城市东部、南部，重点是定福庄、南苑、丰台、石景山等区域。此外，还将重点在轨道交通沿线用地和站点周边用地集中安排保障性住房及两限房，解决居民出行难问题，缓解交通拥堵。
◆ 九成两限房面积将小于90平方米
规划首次明确了保障房和两限房的套型及面积标准，其中廉租房一居室40平方米，两居室60平方米，平均套型标准为50平方米。经济适用房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，平均套型标准为70平方米。两限房套型建筑面积90%控制在90平方米以下，平均套型标准为80平方米。
规划指出，保障性住房及两限房将提供适宜的采光、日照、通风条件，严格执行噪声防治标准，提供人性化的公共空间和绿地，形成空气清新、环境优美、生态良好、健康安全的人居环境。
业界反响
北京的保障性住房及两限房“千万工程”规划的公布，将有何影响？京城楼市业界又如何看待这个规定呢？
◆ 开发商：
旭辉集团股份有限公司业务拓展部副经理刘勍：
政府应加大土地供应保障规划实现
商品房开发强行配建保障性住房及两限房的规定使开发商承担了很大一部分社会责任，而且这个政策在具体实施时必须要出台相应措施来保障其实施的顺利性。同时在开发的源头土地上，政府应加大土地供应量，否则一切计划都无法保障能最终完成。
华盈置地副总经理秦大霖:
实际操作或许有难度
政府的初衷是好的，是为解决中低收入者的住房问题，但如何操作执行是个问题。因为北京现在各个区域房价差别很大，如果今后开发商建商品房项目，均必须在楼盘项目内配建一定比例的保障性住房和两限房作为入市的审批条件的话，仍将有问题。比如说燕莎区域商品房普遍房价在2.3万-2.5万元/平方米，那就算这部分限价房定价1.5万元/平方米，对真正中低收入者而者也难以承受。
北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆:
政府调控思路发生可喜变化
政府出台此政策，说明政府调控思路发生了新的变化，以前的政府调控都以调控房价为主，现在则是加大保障性住房的供应，政府的调控思路是正确的。同时，对于开发商来说，执行政府的新规范别无选择。做一部分保障性住房从表面上看会减少开发商的利润，但商品房供应减少房价可有适当的上涨幅度，足可以平衡利润。
◆ 业内人士：
上海五合智库总经理邹毅：
长远将有助平衡住宅供应结构
作为强势政府稳定房价的一种手段，规划有一定可行性，但目前对市场价格不会有太大影响，因为存在2年左右的生产周期。一旦这些地块产品生产完上市后，会对市场产生一定冲击。毕竟保障性用房的价格是受到管制的。从总体上看，这种保障性住房和两限住房的推出，会平衡住宅供应结构，其比重的加大，会摊低整体住房均价。但从分布区域上来看，主要还是在中心城区以外地区。因此，对于整体城市住宅均价下降有影响，但对于城市中心区商品房价格下降影响有限。
北京成业行投资顾问有限公司总经理绍念强：
政府把部分职责转嫁给开发商
商品房强制配建保障住房的做法似有把行政手段介入到了市场行为中之嫌，实际上是把政府的一部分职责转嫁给了开发商，除非在土地出让金和税费的缴纳上给予开发商一定的减免。
北京师范大学房地产研究中心副主任周小萍：
出台配套措施才能保障规定落实
本次规划的出台，可以说是对2006年北京市政府提出的“两个1千万”（3年内完成1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房）承诺的具体落实。长远来讲，此规划的出台肯定会对北京市居高不下的房价起到抑制作用。但从近期来看，若没有相应配套措施，规划的具体落实可能反而会引起住房市场的供不应求和房价上涨的局面。首先，本次规划调整的具体实施将会再次引起在建开发项目的规划调整和入市时间的后延，市场供不应求和房价上涨的局面预计将会持续下去。再者，此次规划要求的新建商品房项目配建保障性住房的比例仍不能满足广大普通老百姓阶层的需求。
因此，为了不使房地产市场在近期出现大的波动，在下一步规划调整的具体实施上，一定要有相关的配套政策。具体体现在以下两方面：一是在项目规划调整的行政审批程序上，必须简化审批程序，缩短审批时间，保障项目的入市时间不被拖延；二是在15％的保障性住房开发方面一定要有相关的优惠政策（如出让金、税费等方面），否则开发商肯定会将这部分的成本分摊到商品住宅上来，从而导致商品住宅价格再度攀升。
