业内：结构失衡是当前楼市主要问题

    去年下半年以来，北京楼市在宏观调控影响下，市场供应量有所萎缩。尤其是“90平方米占70%”政策出台后，部分项目因面临规划变更而推迟入市。为此，“供应大减”甚至“一房难求”、“闹房荒”的市场论调一度盛行。然而，《北京晨报》近期报道称，“北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出。按照目前的销售速度，即使没有新的项目入市，10万套的存量也足够维持今年一整年的销售。”这与去年以来一直包围京城楼市的“房荒论”观点截然相反。京城楼市的真实状况如何？业内人士说法不一。

    ■ 10万套一手商品房未售

    北京市一手住宅商品房市场，按预售和现售可分为期房和现房两种形式。报道中提到，北京市房地产交易管理网的数据显示，截至今年3月13日8时，北京市可售期房有15.5万套，总建筑面积2266万平方米。其中，住宅商品期房约8.25万套，总建筑面积1208万平方米。对现房的统计结果显示，本市目前有6.8万套现房尚未签约售出，总建筑面积802万平方米。其中，住宅现房2.03万套，总建筑面积333万平方米。

    该媒体根据上述数据推算，目前北京市的一手住宅商品房市场上，尚未签约售出的期房和现房共有10.28万套。如果按照正常的日平均400套的销售量计算，在没有新增入市项目的前提下，10.28万套存量也至少能够销售到今年年底。

    对于这种测算方式，部分业内人士颇有异议。中大恒基不动产营销总经理赵晨明认为，“10万套期房和现房存量”的计算方法欠妥。因为这部分商品房存量实际由几部分形成，首先，在房地产交易管理网，能看到一些获得预售许可的期、现房办理了预售项目抵押，这部分商品住宅暂时不能形成有效供应。其次，许多可售期、现房实际处于滞销状态。其中相当一部分是位于远郊区县的别墅项目，项目的销售周期本身就比较长。另一部分位于城区的滞销房，多为价格较高、户型面积较大的高档房，受“限外”政策影响，减少了这类型房屋的需求客户，造成了短期内滞销。第三类是刚刚取得预售许可证处于销售期的商品住宅。这其中办理了抵押登记的商品住宅不能形成供应，而部分销售周期较长的高档住宅，如别墅、公寓等大户型、高总价的项目市场需求度相对较低，是普通购房人的购买力难以达到的，虽然已形成实际供给但很难对缓解市场供需矛盾起到作用。

    ■ 市场刚性需求缺口仍大

    北京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文分析认为,这个10万套存量房的数据可能是正确的。但他同时强调,数据总归是数据，市场上确实存在“房荒”现象，而且这种需求并不是炒家的需求，更多的是刚性的需求。

    普通住宅项目销售势头的走强一定程度上印证了上述观点。5月是今年北京楼市首次集中放量的一个月，亚奥板块受益于2008年奥运会以及地铁5号线7月份即将开通等利好，区域楼盘价格飞速上涨，相比其他区域市场更为活跃。亚奥板块山水Lavie20号楼最后一栋精装现房公开发售，当天成交量高达80%；位于北京亦庄的金地·格林小镇6实楼实景开盘，开盘当天共有近2000名客户来到现场摇号选房，当天成交192套。

    进入6月，北京西二环西豪逸景二期的销售进度明显加快，目前除了7号楼以及5号楼少量尾房外，其余已经全部销售完毕；同样在6月，位于奥运核心区的小户型项目旭辉·奥都正式对外销售，共1294套房，截至笔者发稿已售出1048套。6月16日，位于东四环的金都杭城二期开盘，开盘当日推出的房源被抢购一空，销售额4亿元。

    ■ 楼市可能存在结构失衡问题

    苏文同时指出，房地产市场比较复杂，从物业形态、位置、产品到价格，每个项目都有所不同，因此，不能简单通过一组数据来判定京城楼市的真实情况。但数据或许折射出来一个现实的问题，即北京住宅市场存在结构性失衡问题，即高档住宅存量过大，供大于求，而普通住宅供应量太小，不能满足市场需求。

    中大恒基不动产营销的数据显示，今年1—5月，北京市销售面积759.2万平方米，新增供应面积497.3万平方米。即使与去年同期相比销售有所缩水，但供不应求的局面仍非常明显，尤其是中小户型、中低价位的住房供需矛盾突出，导致房价不断上涨。但根据北京市统计局截至今年4月的数据，商品住宅竣工面积呈增长趋势。招商地产北京公司营销负责人评价说，这是因为现在难卖的是没产品支撑点的所谓豪宅以及定价偏高的项目，“房荒”的现象是由于中低档价位、中小户型的供应较少，造成有需求的购房者买不起房，买不到合适的房引起的。