近来，对于外资购房购地的模式监管趋紧。去年7月颁发的《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，提高了直接购置房产的资金门槛、交易成本、时间成本。而日前颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对外商投资房地产审批、备案和监管更加规范和严格，要求外资申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商、房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让、购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。
事实上，境外投资机构并没有因为“限外令”的出台停止对国内房地产业的投资。随着市场对限外令的消化，更多的境外投资者正争相踏入中国房地产市场。据报道，中国人寿与美国地产集团Aetos
Capital已在美国纽约签订合作协议，拟进军国内房地产，Aetos往后将每年拨5亿至6亿美元专门用于在中国进行房地产投资。另外，摩根士丹利和高盛集团近日分别公布最新的房地产基金计划，其中，摩根士丹利的这只基金以80亿美元成为有史以来最大规模的房地产基金。该基金投资领域将包括房地产资产以及发达国家和中、印、俄等新兴市场国家的房地产公司。而高盛的募集金额则达到40.7亿美元。据私募股权业内测算，由于投资者看到房地产基金较证券和债券投资有更高的回报率，预计今年将涌现出超过100只房地产基金，资金募集规模可能会超过690亿美元，创下历史纪录。
■ 股权投资成外资介入主流
在新的政策形势下，外资进入中国房地产的方式更加青睐于参股房地产企业或者进行房地产项目的股权投资。
5月29日，华发股份（600325）发布公告，其下属两家房地产子公司分别向Gateway
Capital投资的全资子公司转让50%的股权；6月7日，阳光股份（000608）完成向新加坡的Reco Shine Pte
Ltd非公开发行1.2亿股，后者成为公司新的第一大股东。此外，渣打直接投资有限公司日前宣布对中国世茂房地产控股公司投资5000万美元。据悉，共同参与本次投资的还有摩根士丹利房地产投资基金。
渣打直投大中国区总裁陈凡表示，世茂是渣打直投在中国房地产领域投资的第一个项目，接下来，渣打直投会进一步展开对中国房地产企业的投资，将不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。与此同时，许荣茂旗下的另外两家上市公司世茂股份(600823)、世茂国际在今年5月，透过配售代理摩根士丹利、高盛(亚洲)及瑞银，按先旧后新基准以每股17.88元配售约3.06亿股，所得款项净额约为38.56亿元，相当于摩根、高盛和瑞银原来就持有该公司股票的市值，世茂通过定向增发融资后，这3家公司增加了各自持有的股份。
业内人士认为，华发股份、世茂集团等实体，在各自的主要经营区域的市场地位不可小觑。借力这些知名企业，外资进入国内房地产市场的渠道更加顺畅便捷。而外资给国内地产商带来资金的同时，也带来了先进的经营管理和项目管理的经验，以及先进房地产开发模式。对比股权投资和项目投资，世茂集团华北区总裁宋认为，项目投资方在投资周期上有所限定，风险较大。股权投资方式持有周期长，能有效分散风险。
■ 多种投资方式仍将并存
祥德国际投资管理(新加坡)有限公司董事总经理刘秉军在接受笔者采访时表示，一直以来，各路外资进入中国房地产市场的途径不尽相同，“限外令”出台后，通过参股房地产企业的股权投资确实是近期外资进入中国房地产企业的主流方向，这也是目前外资合理合法进入中国房地产市场的正确方式。但也不排除今后有一些大的投资机构、财务及产业投资机构采取一些创新手段进入。
他进一步分析说，之前像新加坡腾飞集团以1.66亿美元收购上海市中心区域的海洋大厦，麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦以及新加坡的凯德置地出手多次，竞得佛山、成都等二线城市的大量地块等，这种外资购置一级城市写字楼或者外资直接购地进入方式依然会存在。另外，从境外资金供给方面也有一些新的变化，就是一些国家从今年开始允许REITs（房地产投资信托基金）购买外国物业，这种模式是将募集投资者的资金交由投资机构进行专业化房地产投资运作，并将投资收益按比例分配给投资者。这些REITs也会积极参与中国市场。
■业内认为“限外令”影响温和
世邦魏理仕研究部的调查数据也显示，过去三年中，海外机构投资者仅在上海用于整幢物业收购的总额已经达到197亿元人民币。尽管政府为平抑市场中的短期投机于2006年7月出台171号文件以及近期新规更是对抬高外资进入的资金门槛并作出了一些限制，但从海外投资者的表现来看，仅2007年一季度，总成交金额就已达到38亿元人民币，由此可见，“限外”文件的影响是温和的。一方面，降温措施的推出减少了短炒投机者的热情，另一方面，以长线投资为目标的机构投资者则会继续活跃，他们针对新措施对其投资策略进行微调并增加股权投资的比重。
在刘秉军看来，外资大举进入我国的房地产市场利弊兼有，房地产行业的产业需求需要更多海外资金参与，而海外资金在强大的市场需求形势下，又可以提供这种资金需求，所以政府可以考虑在限制外资炒作房地产的同时，发挥外资的管理技能优势。
